Hypothekenrechner

Berechnung von Hypothekenzinsen, monatlichen Raten und Gesamtkosten für Immobilienfinanzierungen.

€1.245
Monatliche Rate
Zinssatz: 3.5% p.a.
Laufzeit: 20 Jahre
Darlehenssumme: €300.000
Eigenkapitalquote: 15%

Finanzierungsübersicht

Immobilienwert €400.000
Eigenkapital €60.000
Darlehenssumme €300.000
Gesamte Zinszahlung €98.800
Gesamtkosten €398.800
Beleihungsauslauf (LTV) 75%

Hypothekenrechner 2025: Baufinanzierung optimal planen

Mit unserem Hypothekenrechner ermitteln Sie schnell und einfach Ihre monatliche Rate, Gesamtkosten und den vollständigen Tilgungsplan für Ihre Immobilienfinanzierung. Erfahren Sie, worauf es bei der Finanzierung Ihrer Traumimmobilie ankommt.

Grundlagen der Immobilienfinanzierung

Die Finanzierung einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Bei einer Baufinanzierung oder Hypothek handelt es sich um einen langfristigen Kredit, der durch eine Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch abgesichert wird.

Die drei Säulen einer soliden Immobilienfinanzierung:

  • Eigenkapital: Je mehr Sie selbst einbringen können, desto günstiger wird Ihre Finanzierung
  • Darlehen: Der Kredit von der Bank oder einem anderen Finanzinstitut
  • Förderungen: Staatliche Zuschüsse, zinsverbilligte Darlehen und steuerliche Vorteile

Eigenkapitalquote richtig planen

Banken empfehlen idealerweise 20-30% Eigenkapital. Die aktuelle Situation am Immobilienmarkt (2025) zeigt jedoch unterschiedliche Möglichkeiten:

Eigenkapital Bedingungen
Unter 10% EK Meist nur mit Zusatzkosten oder Bürgschaften möglich
10-20% EK Finanzierung möglich, aber mit Zinsaufschlägen
20-30% EK Gute Konditionen, problemlose Finanzierung
Über 30% EK Sehr günstige Konditionen, maximale Flexibilität

Darlehensarten im Vergleich 2025

Darlehenstyp Zinsen 2025 Besonderheiten
Annuitätendarlehen 2,8% - 4,2% Der Klassiker: Jeden Monat gleiche Rate
Volltilgerdarlehen 2,7% - 4,0% Komplette Rückzahlung in der Zinsbindung
Bausparkombi 3,0% - 4,5% Erst Kredit, dann Bausparvertrag
Forward-Darlehen 3,0% - 4,5% Zinssicherung für Anschlussfinanzierung

Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung

Neben dem reinen Kaufpreis müssen Sie mit folgenden Nebenkosten rechnen. Faustformel: Kalkulieren Sie insgesamt ca. 10-15% des Kaufpreises für Nebenkosten ein.

Grunderwerbsteuer

3,5% - 6,5%

Je nach Bundesland

Notar & Grundbuch

1,5% - 2,0%

Kaufvertrag, Grundschuld

Maklercourtage

3,57% - 7,14%

Seit 2020 meist 50:50 geteilt

Renovierungsrücklage

5% - 10%

Für unvorhergesehene Arbeiten

KfW-Förderprogramme 2025

Nutzen Sie staatliche Förderprogramme, um Ihre Baufinanzierung zu optimieren:

  • Wohneigentumsförderung für Familien: Zinsgünstige Darlehen bis 100.000 € für Familien mit Kindern
  • Energieeffizient Bauen (EEB): Günstige Darlehen und Tilgungszuschüsse für energieeffiziente Neubauten
  • Energieeffizient Sanieren (EES): Förderung für energetische Sanierungsmaßnahmen
  • Altersgerecht Umbauen: Darlehen für barrierefreie Umbauten mit bis zu 50.000 € pro Wohneinheit
  • Baukindergeld Plus: Nachfolgeprogramm mit bis zu 18.000 € pro Kind (Stand 2025)

Häufig gestellte Fragen zur Baufinanzierung

Was ist der Unterschied zwischen Annuität und Tilgung?

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate konstant. Diese setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Mit fortschreitender Laufzeit sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt.

Wie viel Eigenkapital sollte ich mitbringen?

Als Faustregel gelten 20-30% des Kaufpreises. Dazu gehören 10-20% für den Kaufpreis und 10-15% für die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Maklergebühren.

Welche Zinsbindung ist empfehlenswert?

Bei niedrigen Zinsen sind längere Zinsbindungen von 15-20 Jahren vorteilhaft. Bei hohen Zinsen können kürzere Bindungen von 5-10 Jahren sinnvoll sein. 2025 wählen viele 10-15 Jahre als Kompromiss.

Was sind Sondertilgungen?

Sondertilgungen sind zusätzliche Rückzahlungen, die die Restschuld und Gesamtzinsbelastung reduzieren. Vereinbaren Sie ein Sondertilgungsrecht von 5-10% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen bis zu 5 Jahre im Voraus die aktuellen Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung. Sinnvoll bei erwarteten Zinssteigerungen, kostet aber einen Forward-Aufschlag.

Welche KfW-Förderungen gibt es 2025?

Wichtige Programme sind die Wohneigentumsförderung für Familien, Energieeffizient Bauen/Sanieren, Altersgerecht Umbauen und das Baukindergeld Plus mit bis zu 18.000 € pro Kind.